Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт- Петербург, Суворовский пр., 50/52

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 сентября 2006 года                                                                             Дело №А56-49663/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2006 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2006 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего И.А.Сериковой судей В.И.Желтянникова, Н.С.Полубехиной при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи И.В.Сухиновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-254/2006, 13АП-1003/2006, 13АП-5644/2006) (заявление) ОАО «Энергомашстрой», ООО «ВС», Кириллова В.А., Кирилловой Е.А. на решение Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2005г. по делу № А56-49663/2005 (судья М.В.Кузнецов),

по иску (заявлению) Товарищество собственников жилья "Виктория"

к ОАО "Энергомашстрой", ООО "ВС", ГУ Федеральной регистрационной службы по

Санкт-Петербургу и Ленинградской области

3-е лицо ФТИ им. А.Ф. Иоффе РАН

о признании недействительной регистрации права

при участии:

от истца (заявителя): адвоката Нижегородцева Б.А. по доверенности №5 от

18.01.2005г., удостоверение №3961

от ответчика (должника): 1. юрисконсульта Яковлевой Н.Е. по доверенности от

27.12.2005г., паспорт; юрисконсульта Рубанова М.П. по доверенности от

21.12.2005г., паспорт

2.    представителя Баулина П.Б. по доверенности от 16.08.2006г., паспорт;
представителя Болотова К.Н. по доверенности от 16.08.2006г., паспорт;
представителя Калабина Т.Б. по доверенности от 16.08,2006г., паспорт;
представителя Розановой И.Н. по доверенности от 16.08.2006г., паспорт

3.    ведущего специалиста Кухтина Е.А. по доверенности №4 от 10.01.2006г.,
удостоверение То №22501

от 3-го лица: не явились, извещены (увед.№ №№ 65276, 36985)

от иных участников процесса: от Кириллова В.А., Кирилловой Е.А. - не явились,

извещены (увед.№65277), ходатайство о рассмотрении дела без их участия

установил:



Товарищество собственников жилья «Виктория» обратилось в арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО «Энергомашстрой», ООО «ВС» и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с требованием о признании недействительной регистрации права собственности ОАО «Энергомашстрой» и ООО «ВС» на нежилые помещения, находящиеся в жилом доме по адресу: г.Санкт-Петербург, Тихорецкий проспект, д.26, литер А.

Решением арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.20005г. иск удовлетворен в полном объеме.

Данное решение ОАО «Энергомашстрой» и ООО «ВС» обжаловано в апелляционном порядке.

ОАО «Энергомашстрой» полагает, что спор неподведомственен арбитражному суду , поскольку не связан с осуществлением экономической или предпринимательской деятельности; у истца отсутствует право подачи иска в защиту интересов домовладельцев; истец не доказал, что спорные помещения являются имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме.

ООО «ВС» в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 290    Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец был зарегистрирован в качестве юридического лица после строительства жилого дома и сдачи его госкомиссии; истец не является участником правоотношений, которые складывались между КУГИ Санкт-Петербурга, ФТИ им, А.И.Иоффе и ОАО «Энергомашстрой» в связи со строительством дома и оформлением прав на объекты недвижимости.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подана гражданами Кирилловым В.А. и Кирилловой Е.А. как бывшими собственниками нежилого помещения 19-Н. В жалобе Кирилловы просят отменить решение суда по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От Физико-Технического Института им. А.И.Иоффе, Кириллова В.А и Кирилловой Е.А. поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд рассмотрел дело без участия третьего лица, Кириллова В.А., Кирилловой Е.А.

Заслушав доводы ответчиков о необходимости удовлетворения апелляционной жалобы Кирилловых и доводы истца об отсутствии нарушений законных прав и интересов решением суда первой инстанции, апелляционный суд не установил нарушений прав заявителей, в связи с чем производство по апелляционной жалобе Кирилловой ЕА и Кириллова В.А. подлежит прекращению.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса   Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, при этом, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 1 статьи 36, пункте 4 статьи 37 и      пункте 2 статьи 38 Жилищного кодекса РФ, а ранее содержались в статьях 7 и 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Более того, в пункте 2 статьи 37 Жилищного кодекса РФ прямо указано, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу статьи 134 Гражданского кодекса РФ, «если разнородные вещи   образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все её составные части, если договором не предусмотрено иное». Согласно ст. 135 Гражданского   кодекса РФ «вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». По смыслу действующего

гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, так как состоят из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи - квартиры. В связи с этим подвалы и чердаки, в которых проходят и требуют постоянного обслуживания общедомовые сети, относятся к общему имуществу дома и, как объект инвестиций, не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Следовательно, регистрация права собственности ответчиков на спорные помещения противоречит требованиям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации о запрете отчуждать (и соответственно, регистрировать отчуждение)долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от этой собственности на квартиру.

Все спорные нежилые помещения являются помещениями общего пользования. В них проходят коммуникации и находится оборудование, обслуживающее жилые помещения, находящиеся в жилом доме; к данным коммуникациям и оборудованию требуется доступ с целью обслуживания. Жизнеобеспечение жилых помещений жилого дома без использования указанных коммуникаций и оборудования, невозможно, коммуникации и оборудование предназначены для обслуживания единого имущества комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служит его нормальному использованию и функционированию.

Строительство жилого дома, в котором находятся спорные помещения, осуществлялось на основании договора об инвестиционной деятельности №00(И) 002854 (04) от 26,01.1996г.

В соответствии с пунктом 6.4 данного договора, оформление прав на объект производится после подписания акта госкомиссии и протокола о реализации инвестиционного проекта.

Право собственности ответчиков на нежилые помещения, в нарушение условий инвестиционного договора, зарегистрировано Управлением до подписания итогового Протокола об исполнении обязательств по договору об инвестиционной деятельности,;что противоречит  условиям   инвестиционного договора и нормам

Закона Санкт-Петербурга;«Об инвестициях в недвижимость  Санкт-Петербурга»от 09.07.1998г.

В соответствии с Приказом Управления от 06.06.2000 г. №69 регистрация   прав на недвижимое имущество осуществляется после подтверждения исполнения инвестиционных условия при создании объектов недвижимости.

Согласно статье 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования

На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции и в настоящее время ОАО «Энергомашстрой» является собственником помещения №8Н литер А, №21Н литер А; ООО «ВС» - собственником помещения №19Н литер А.

Факт нахождения в спорных помещениях №№19Н, 21Н, 8Н коммуникаций и оборудования, обслуживающих весь жилой дом подтвержден письмом ФТИ им. А.И.Иоффе от 23.03.2005г., письмом ОАО «Энергомашстрой» от 26.03.2004г., проектом жилого дома, актом госкомиссии, заключением Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» (ОООФ «ЦКС»), проектной документации жилого дома.

Анализ представленных в деле документов подтверждает следующее. В нежилых помещениях 8Н (помещение консьержа), 23Н (помещение электрощитовой) смонтированы системы, обслуживающие все жилые помещения, а также места общего пользования жилого дома. Без использования инженерных систем, находящихся в нежилых помещениях 8Н, 23Н, обслуживание жилого дома невозможно.

В соответствии с чертежом подвала в подвальные помещения имеется один вход. Вход в спорное подвальное помещение №19Н, фактически по результатам строительства не выполнен, поскольку в соответствии с актом от 20.05.2006г. на этом месте находится пристройка первого этажа, что подтверждено планом первого этажа.

Вход в спорное подвальное помещение №21 Н, фактически по результатам строительства не выполнен, поскольку на этом месте находится вход в подъезд и мусоросборник первого этажа.

В соответствии с чертежом первого этажа спорное помещение №8Н имеет пристроенный санузел, находится рядом с входом в дом, имеет окно, выходящее на подъезд.

Единственным проходом в подвальное помещение №21Н является не предусмотренный проектом и техническим паспортом жилого дома проем между помещениями насосной №2Н и 21 И. Иной отдельный вход в помещение №21Н  отсутствует.

Подвальный коридор, ведущий в помещение ООО «ВС» №19Н, закрыт железным листом, над которым в помещение проходят общедомовые сети из помещений №21 Н.

Ссылка подателя жалобы на письма ГУИОН от 21.06.2006г. №36/2-1238, №36/2-1237 об отсутствии инженерного оборудования в помещениях 8Н и 21Н   отклоняется апелляционным судом, поскольку названные письма не могут быть признаны надлежащими доказательствами, так как невозможно определить, кем был направлен запрос и в связи с какими обстоятельствами.

Как следует из проекта жилого дома, помещение №19Н, также имеет передаточные устройства, обслуживающие все жилые помещения дома (водопроводные сети, канализационные сети, тепловые сети).

Через   помещение   проходят трубопроводы   подачи   горячей холодной   воды с клапанами и отводками по стоякам.

Сделка по отчуждению нежилых помещений №№ 8н, 19Н, 21Н совершена с нарушением закона и является ничтожной. Застройщик жилого дома согласия на отчуждение помещения не давал. Помещения №№8Н, 19Н, 21Н предназначены                для обслуживания и жизнеобеспечения помещений жилого дома и в силу закона являются общей долевой собственностью домовладельцев - собственников жилых помещений. Данные помещения не могут быть предметом отчуждения отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в жилом доме. Регистрация прав собственности на нежилые помещения №№8Н, 19Н, 21Н произведена с     нарушением закона.

Судом установлено, что спорные помещения являются общим имуществом домовладельцев. Анализ статьи 290 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что право на общее имущество жилого дома, не может быть передано отдельно от права собственности на квартиру. Статьей 129 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, установленных законом,

некоторые объекты гражданских прав могут принадлежать только определенным участникам гражданского оборота.

В связи с этим суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отчуждение и регистрация права собственности третьих лиц на общее имущество собственников квартир не соответствует закону, сделки по отчуждению являются ничтожными. В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка,   не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Передача объектов общей долевой собственности в собственность ответчиков нарушает права домовладельцев и товарищества собственников жилья, которое в силу закона пользование, владение и распоряжение общей долевой собственностью.

Доводы ответчиков об отсутствии у истца права на иск, правомерно отклонены судом первой инстанции.

В силу статьи 48 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является юридически лицом. Устав истца зарегистрирован 30.07.2003г.

В соответствии с решением собрания домовладельцев от 09,11.2003г. истец является организацией, эксплуатирующей жилой дом по адресу: г.Санкт-Петербург, Тихорецкий пр., д.26.

Согласно статье 137 Жилищного кодекса РФ товарищество вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, а также заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. При этом, согласно статье 138 Жилищного кодекса РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав      и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статьей 152 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право товарищества на хозяйственную деятельность, в частности, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, а также сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Заявленные истцом требования основаны не на жилищных, а на гражданских правоотношения, поскольку относятся к признанию права на собственность на общее имуществом многоквартирном доме.

Вышеизложенное подтверждает право истца на подачу исков, связанных с защитой прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №5208/98 от 05,10.1999г.

Судом первой инстанции дана правовая оценка доводам о подписании искового заявления ненадлежащим лицом.

Руководствуясь статьями 42, применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ в силу части 1 статьи 266 АПК РФ, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе Кириллова В.А. и Кирилловой Е.А. прекратить.

Возвратить из федерального бюджета Комлевой А,В., представителю Кириллова В.А., Кирилловой Е.А. 1000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Решение арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2005г. по делу А56-49663/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО «Энергомашстрой», ООО «ВС» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий                                                        И.А. Сериков

Судьи                                                                                    В.И. Желтянников

Н.С. Полубехина

 

Наши партнеры

НАШ ОПРОС

Считаете ли Вы раскрытие информации по Постановлению Правительства РФ № 731 полезным?
 

К руководству

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имуществав многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия"

Постановление Правительста Санкт-Петербурга от 16.10.2007 года N 1334 "Об утверждении Правил уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга" (с изменениями на 26.08.2008 года)

Постановление Правительста Санкт-Петербурга от 30.10.2010 года N 1825 "О порядке предоставления в 2011 году субсидий управляющим организациям по обслуживанию жилищного фонда на уборку внутриквартальных территорий, входящих в состав земель общего пользования, расположенных в границах Адмиралтейского, Василеостровского, Выборгского, Калининского, Кировского, Красногвардейского, Красносельского, Московского, Невского, Приморского, Фрунзенского, Центрального районов Санкт-Петербурга"

Распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 14 января 2011 г. № 5-р "О мерах по реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1825

Протокол заседания Координационного совета Администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 23 сентября 2011 г. по вопросам взаимодействия с ТСЖ Центрального района

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2010 года №78-Г10-9 "О признании недействующими с момента принятия пункты 4.2, 4.3, 4.4 Правил уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16 октября 2007 года №1334"

Распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 31 марта 2010 года N 101р "Об утверждении технологического регламента производства работ по уборке внутриквартальных и дворовых территорий, входящих в состав земель общего пользования"